Στην Ισπανία, δύο πόλεις αντιμετωπίζουν την ίδια κρίση, αλλά ανταποκρίνονται με εντελώς διαφορετικούς τρόπους. Την τελευταία δεκαετία, το κόστος κατοικίας στη Μαδρίτη και τη Βαρκελώνη έχει εκτοξευτεί – με τα ενοίκια να αυξάνονται περίπου κατά 60% και τις τιμές πώλησης κατά 90% – αφήνοντας νέους, εργαζόμενες οικογένειες και συνταξιούχους να δυσκολεύονται να μείνουν στα σπίτια τους ή ακόμα και να βρουν ένα.
Ωστόσο, ενώ η μία πόλη επενδύει τα πάντα στην κατασκευή και αφήνει ελεύθερους τους μεγάλους επενδυτές, η άλλη προσπαθεί προσεκτικά να κατευθύνει την αγορά κατοικίας προς το δημόσιο συμφέρον, παρά τα πολιτικά και θεσμικά εμπόδια.
Αυτό δεν είναι μόνο μια εθνική αντίθεση. Είναι η ιστορία δύο πόλεων και δύο ανταγωνιστικών οραμάτων που πλέον αρχίζουν να εμφανίζονται σε ολόκληρη την Ευρώπη.
Η μεγάλη αρπαγή κατοικίας
Σύμφωνα με τον Jaime Palomera, ερευνητή σε θέματα κατοικίας και ανισότητας Guardian παρά την τυπική ανάπτυξη της ισπανικής οικονομίας, η πραγματικότητα στο πεδίο δείχνει μια διαφορετική εικόνα – αυτή της αυξανόμενης ανισότητας και του αποκλεισμού από την κατοικία. Την τελευταία δεκαετία, πάνω από τα μισά σπίτια αγοράστηκαν χωρίς στεγαστικό δάνειο, ένδειξη ότι πολλές κατοικίες αποκτήθηκαν όχι από όσους τις χρειάζονται, αλλά από όσους ήδη κατέχουν ακίνητα. Ο αριθμός των ανθρώπων που κατέχουν τουλάχιστον 10 σπίτια αυξήθηκε κατά 20%.
Αυτό είναι που ονομάζω «η μεγάλη αρπαγή κατοικίας». Από την κρίση των στεγαστικών δανείων του 2008, πάνω από 1,3 εκατομμύρια μονάδες έχουν εισέλθει στην αγορά ενοικίασης της Ισπανίας. Δεν ήταν καινούργιες κατασκευές, αλλά σπίτια που έχασαν οι εργατικές οικογένειες και τα αγόρασαν επενδυτές, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων εταιρειών private equity. Η συντηρητική κυβέρνηση που ήταν στην εξουσία μεταξύ 2011 και 2018 όχι μόνο παραχώρησε φορολογικές απαλλαγές και δημόσια χρήματα μέσω μιας μεγάλης διάσωσης των τραπεζών, αλλά και αναδιαμόρφωσε τη νομοθεσία περί μισθώσεων, μετατρέποντας τους ίδιους τους ενοικιαστές σε κερδοφόρα περιουσιακά στοιχεία για αυτές τις εταιρείες.
Το ιδεώδες μιας μεσαίας τάξης ιδιοκτητών κατοικίας καταρρέει. Αυτοί που ήδη διαθέτουν περιουσιακά στοιχεία αγοράζουν περισσότερα σπίτια και υπερβαίνουν τις εργατικές οικογένειες. Και οι οικογένειες αυτές, αν έχουν τύχη, τώρα ενοικιάζουν τα ίδια σπίτια σε υψηλές τιμές, πλουτίζοντας τους ήδη πλούσιους. Για πολλούς, η μόνη ελπίδα είναι η κληρονομιά, υποθέτοντας ότι οι γονείς τους δεν θα χρειαστεί να πουλήσουν το σπίτι τους για να ζήσουν τα γεράματά τους με αξιοπρέπεια.
Η τρέχουσα κρίση δεν εμφανίστηκε ξαφνικά. Είναι αποτέλεσμα δεκαετιών κυβερνητικών παρεμβάσεων που είχαν στόχο να μετατρέψουν την κατοικία σε χρηματοοικονομικό περιουσιακό στοιχείο. Από τη δεκαετία του 1980, η Ισπανία ακολούθησε ένα γνώριμο σχέδιο: κατεδάφιση των κοινωνικών κατοικιών (που σήμερα αντιπροσωπεύουν μόλις 2-3% όλων των κατοικιών), κατάργηση των ελέγχων ενοικίων για νέες συμβάσεις, προσφορά φορολογικών κινήτρων στους ιδιοκτήτες και τροφοδότηση τεράστιου χρέους στεγαστικών δανείων.
Αυτό το μοντέλο προκάλεσε συνεχόμενα κατασκευαστικά «μπουμ» συνοδευόμενα από απότομες αυξήσεις τιμών. Όσο όλοι φαίνονταν να επωφελούνται από τις συνεχώς αυξανόμενες αξίες των περιουσιακών στοιχείων, λίγοι αμφισβητούσαν το μοντέλο. Όμως, τελικά αποδείχθηκε μη βιώσιμο, ωθώντας τους νεότερους και φτωχότερους νοικοκυριά εκτός αγοράς. Η κρίση του 2008 υπενθύμισε με δραματικό τρόπο ότι η νεοφιλελεύθερη συνταγή είχε αποτύχει.
Αντίσταση και μεταρρυθμίσεις
Όπως αναφέρει ο βρετανικός Guardian από την μεγάλη κατάρρευση, οι υπόλοιποι αγωνίστηκαν σε συνεχόμενα κύματα. Μετά από χρόνια κινητοποίησης των ενοικιαστών, η ισπανική κυβέρνηση – υπό προοδευτικό συνασπισμό – ενέκρινε τελικά ένα νέο νόμο για την κατοικία το 2023. Για πρώτη φορά, έδωσε στις περιφερειακές και τοπικές αρχές την εξουσία να θέτουν όρια στα ενοίκια, να αυξάνουν τους φόρους σε κενά σπίτια και να απαγορεύουν στα γραφεία να χρεώνουν τέλη στους ενοικιαστές. Πρόσθετα μέτρα το 2024 και το 2025 σηματοδοτούν μετατόπιση από τη νεοφιλελεύθερη ορθοδοξία, όπως η επέκταση του συστήματος κοινωνικής κατοικίας, η αφαίρεση μη αδειοδοτημένων καταχωρήσεων Airbnb ή η έναρξη διαδικασιών κατά εταιρειών ακινήτων που χρεώνουν παράνομα τέλη.
Παρά το νέο νόμο, παραθυράκια και φορολογικοί κανόνες που ενθαρρύνουν τη φετιχιστική επένδυση παραμένουν, υπονομεύοντας τις προσπάθειες να αναδιαμορφωθεί η αγορά κατοικίας προς το δημόσιο συμφέρον. Και ενώ η κεντρική κυβέρνηση θέτει εν μέρει το πλαίσιο, η πραγματική μάχη διεξάγεται στις περιφέρειες και τις πόλεις – και οι απαντήσεις τους δεν θα μπορούσαν να είναι πιο διαφορετικές.
Μαδρίτη: Κόκκινο χαλί για τους πλούσιους
Η Μαδρίτη, που κυβερνάται εδώ και χρόνια από το συντηρητικό Λαϊκό Κόμμα, έχει ανοικτά μποϊκοτάρει τον νέο νόμο. Οι ηγέτες της παρουσιάζουν ολόκληρη την πόλη ως καταφύγιο όπου οι επενδυτές και οι κατασκευαστές αντιμετωπίζουν «κανέναν περιορισμό, καμία παρέμβαση». Η περιφερειακή πρόεδρος, Ισαμπέλ Ντίαθ Αγιούσο, έχει προσωπικά προσκαλέσει παγκόσμιους επενδυτές σε εκδηλώσεις που διοργάνωσε η εταιρεία Blackrock, διαβεβαιώνοντάς τους: «Βρίσκεστε στο καλύτερο μέρος, τη σωστή στιγμή, για να επενδύσετε».
Αυτά τα λόγια δεν είναι κενή ρητορική. Η Μαδρίτη έχει πουλήσει δημόσιες κατοικίες σε κεφάλαια private equity, αντιτίθεται σε κανονισμούς ενοικίων και προωθεί μαζικές κατασκευές. Με το σύνθημα «χτίζουμε, χτίζουμε, χτίζουμε», ελπίζει ότι η αύξηση της προσφοράς από μόνη της θα λύσει την κρίση, χαλαρώνοντας κανόνες χρήσης γης και επιταχύνοντας αδειοδοτήσεις, κατηγορώντας τη γραφειοκρατία. Ωστόσο, αυτή η προσέγγιση έχει αποδειχθεί ανεπιτυχής στην Ισπανία και αλλού. Πρόσφατες μελέτες δείχνουν ότι οι περιορισμοί στην προσφορά δεν εξηγούν τις τιμές κατοικίας και ότι η απλή αύξηση κατασκευών δεν εγγυάται προσιτές τιμές.
Βαρκελώνη: Μια πόλη που αντιστέκεται, αλλά παλεύει για να κερδίσει
Κάπου 400 μίλια βορειοανατολικά, στην Καταλονία, η προσέγγιση είναι εντελώς διαφορετική. Η καταλανική κυβέρνηση υιοθέτησε γρήγορα τους νέους κανόνες και τα πρώτα αποτελέσματα δείχνουν ότι έχουν αντίκτυπο: τα μέση ενοίκια για νέες συμβάσεις στη Βαρκελώνη μειώθηκαν κατά 6,4%, ενώ στη Μαδρίτη συνεχίζουν να αυξάνονται.
Ωστόσο, ο νόμος περιείχε ένα παραθυράκι: οι μεσοπρόθεσμες συμβάσεις (έως 11 μήνες) και η ενοικίαση δωματίων έμειναν ανεξέλεγκτες. Όπως αναμενόταν, πολλοί ιδιοκτήτες και μεσίτες εκμεταλλεύτηκαν αυτό το κενό, μετατρέποντας κανονικές μισθώσεις σε προσωρινές, τετραπλασιάζοντας τα ενοίκια και χρεώνοντας υπερβολικά τέλη. Παρά τις επανειλημμένες ανακοινώσεις, δεν ακολούθησε νέα νομοθεσία ή αποτελεσματικές κυρώσεις.
Ταυτόχρονα, η καταλανική κυβέρνηση ενέκρινε πρόσφατα μέτρα για τον περιορισμό της κερδοσκοπίας και την ενίσχυση της κοινωνικής κατοικίας. Αυτά περιλαμβάνουν απαγόρευση βραχυχρόνιων τουριστικών μισθώσεων σε 140 δήμους – κίνηση στην οποία η Βαρκελώνη έχει δεσμευτεί να προχωρήσει έως το 2028· φορολογικές μεταρρυθμίσεις που αποθαρρύνουν τη μαζική κερδοσκοπία και βοηθούν τους πρώτους αγοραστές, με την προϋπόθεση ότι οι κατοικίες θα παραμείνουν με μελλοντικά ελεγχόμενη τιμή· και την απόκτηση ιδιωτικών κατοικιών από το δημόσιο μέσω δικαιώματος πρώτης άρνησης. Ένα αυξανόμενο ποσοστό νέων κατασκευών προορίζεται επίσης για μόνιμα προστατευόμενη κατοικία, εξασφαλίζοντας μακροπρόθεσμη προσιτότητα τόσο για δημόσιες όσο και για ιδιωτικές κατοικίες.
Δύο πόλεις, μία επιλογή
Η Βαρκελώνη και η Μαδρίτη αντιπροσωπεύουν όχι μόνο διαφορετικές πολιτικές, αλλά και διαφορετικά μέλλοντα.
Η μία οικοδομεί υπό κανόνες δημόσιου συμφέροντος, απαιτώντας μέρος των νέων κατασκευών να παραμένει μόνιμα προσιτό, συνδυάζοντας αυτό με έλεγχο ενοικίων και φορολογικά μέτρα για τον περιορισμό της κερδοσκοπίας. Η άλλη χτίζει υπό το σύνθημα της «αφθονίας» και της αύξησης της προσφοράς, χαλαρώνοντας τους κανόνες γης, επιταχύνοντας τις αδειοδοτήσεις και μειώνοντας φόρους για τους κατασκευαστές.
Είναι νωρίς για να πούμε ποιο μοντέλο θα επικρατήσει, αλλά η εμπειρία και η έρευνα δείχνουν ότι η απλή κατασκευή περισσότερων κατοικιών και η αφή τους στην αγορά δεν μειώνει τις τιμές.
Η ιστορία της Βαρκελώνης δείχνει ότι η ρύθμιση έχει σημασία, αλλά δεν αρκεί. Χωρίς ισχυρή εφαρμογή και χωρίς αντιμετώπιση των κινήτρων που ενισχύουν τη χρήση της κατοικίας ως χρηματοοικονομικό περιουσιακό στοιχείο, ακόμη και οι πιο καλόβουλες μεταρρυθμίσεις αποτυγχάνουν.
Αυτές οι δύο πόλεις προσφέρουν μια επιλογή ανάμεσα σε δύο δρόμους: ένας όπου η κατοικία παραμένει πηγή απεριόριστου κέρδους και ένας άλλος που προσπαθεί – έστω και ασταθώς έως τώρα – να την επαναφέρει ως κοινωνικό αγαθό.
Στην ουσία, δεν πρόκειται μόνο για κατοικία. Αφορά το αν θα σταματήσει τον κύκλο της ανισότητας που πλουτίζει τους λίγους ενώ υπονομεύει το βιοτικό επίπεδο της πλειοψηφίας, και το μέλλον των πόλεων στις οποίες ζούμε.
